最近两年，房地产企业的老总们总是在忙着“找钱”，扩大土地储备需要钱，越来越严厉的地价支付条件需要钱，增加资产组合中持有收益型物业需要钱。然而，银行贷款条件也随国家宏观经济政策的调整日趋严格，同时，房地产项目预售条件的使得通过项目预售回款大打折扣。如何在合理控制资金成本的前提下，找到“钱”，特别是长期资金，是房地产企业急待解决的问题。
当前，银行贷款仍为我国房地产企业的主要资金来源，自筹资金部分也多为银行贷款转化而来（建筑企业垫资），其他资金主要由预售（个人住房贷款）实现，但是其他融资渠道的开发是房地产企业资金来源的重要发展方向。2004年下半年至2005年受国家宏观调控政策影响，银行直接贷款有所减少。此外，对于土地储备方面，2005年5月中国人民银行上海分行公布的“上海市信贷投向指引”提出明确要求，对政府土地储备机构审慎发放贷款，严禁房地产开发企业将贷款用于缴纳土地出让金。根据国家统计局和人行总行统计信息，2005年房地产开发企业的资金来源：来自银行的贷款比例从一季度的21%下降到二季度的16%，通过预售及其他方式获得其他资金的比例继续下降，从2004年全年49%下降至一季度的42%到目前的37%，自筹资金依旧维持在34%。随着大型房地产企业从单纯房地产开发型企业向包括资产经营业务在内的综合房地产经营型企业转化，房地产企业资产组合中，持有的收益型物业比重逐渐增加，企业需要在银行贷款外寻找其他长期资金安排。发行企业债券等其他筹资方式成为解决企业长期资金需求的重要手段。
根据不同房地产项目特点，结合当前国家经济金融政策，企业可以根据自身总体战略发展布局，通过房地产资本运作，选择不同融资工具，综合解决房地产项目的资金安排、投资收益等问题。需要强调的是，房地产融资不仅仅是组织产品生产开发的过程，在资本运作的框架下也是部分实现投资收益的过程。
一、债权融资
1．银行信贷
银行信贷是房地产开发资金中除定金和预收款之外的主要来源，可分为住房开发贷款和土地开发贷款（土地储备贷款）。对于房地产企业来说，除国家金融政策的调整影响外，如何解决贷款的担保和抵押等保证措施是主要问题。在财产抵押等传统方式之外，关联企业提供担保、担保公司提供担保，或是利用集团企业的统一的资本平台，通过融资载体完成融资是企业解决资金问题的重要手段。
2．企业债券（企业债和短期融资券）
当前国内市场并无真正意义的企业债券，债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用，无实际意义。但在海外上市的房企，如合生创展，可以通过发行企业债获得长期资金。随着新《企业债券管理条例》的出台，企业债券将成为企业直接融资一个重要渠道。
3．发行房地产开发贷款信托产品
委托信托投资公司发行信托计划，以信托基金向房地产项目公司提供房地产开发贷款，开发企业按期向信托公司支付贷款利息及本金，信托公司在扣除一定管理费用后向信托受益人支付投资收益及本金。交易结构仿照银行贷款模式，这是当前房地产信托的主要模式。2004年公开发行的信托规模总计约88亿人民币。2004年，中诚信托发行规模为33000万元的“北京丽江新城”信托计划（无抵押，第三方担保，信托年收益6.3%，期限二年）；同年，北京国投发行规模为8000万元的“锦绣大地物流港”信托计划（土地抵押，专业担保，年收益7%，期限一年）。
4．其他融资渠道
（1）“委托贷款”
企业间借贷的一种变通形式；
（2）企业集团金融平台
就一个企业而言，它的金融产品或金融活动相对单一，全部金融活动服务于持续的生产产品(或服务)、销售产品(或服务)的一个过程，不存在多种金融产品的转换问题。而对一个企业集团而言，它需要有个“场所”，将其旗下的各个企业单一的金融活动纳入一个有序的管理之中，从而让它们产生出集合效应，衍生出放大的金融产品，从而实现服务于企业集团的特定金融活动的目的。
企业在集团化的过程中，本身就是一个相关母、子公司之间的不同的收支、债务以及资本融资等系列金融活动的协调、统一的过程，而这一过程要达到理想的效果，必须要有管理，而管理活动应该在特定的“场所”里进行，因此，对企业集团而言，必须有一个特定的金融平台，以便让其范围内的所有经济活动对应的金融产品纳入管理范围，通过这个平台有目标的流动、转换，最终要达到衍生出新的金融产品或放大的金融产品的目的，从而创造出新的金融资源服务于集团的持续发展和扩张。
二、权益融资
1．企业上市（直接股权融资）
（1）国内A股上市；
（2）香港联交所H股上市、创业板上市或“造壳”上市；新加坡股票交易所上市； |
发表于 2006-5-11 09:44
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