奇纳论坛 - Powered by Discuz! Board

标题: 房地产企业的“钱”途何在？（2） [打印本页]

作者: dore 时间: 2006-5-11 09:45 标题: 房地产企业的“钱”途何在？（2）

　（3）香港联交所以REITS上市，新加坡股票交易所REITS上市（2005年11月25日首支房地产基金“领汇”成功上市，总市值为25亿美元，领汇地产基金是世界规模最大的单一地产基金，资产组合包括政府所有的151个购物中心及79,000个停车位）。此后将有更多的国内企业计划在香港上市（长江实业、越秀投资、会德丰等已计划推出REITs，平均市场规模为2-3亿美元。）

　2.以债权融资为实质的股权融资（固定投资收益）

　　即项目公司通过对项目的成功运作，如销售，实现收益而对投资股东分红，使投资人获得投资回报。具体操作思路即仿效国外企业优先股模式，投资者以股东的身份进入项目公司以后，确定固定回报，即有优先分配权，不论项目公司是否盈利，按照计划实现约定8％或者是10％的投资回报，同时投资人放弃整个项目的最终投资利润。2004年5月“重庆国信”推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为一年，投资获益模式是以“重庆国信”名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9%收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6%预计年收益率，“重庆国信”则享有另外3%。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险依赖于开发商（中建岚森建设投资有限公司）的信誉而非项目本身的成败。

　3.股权投资加期权的方式

　　期权是在某一特定的日期前，按特定的价格购买或出售某一资产（或其他证券）的权利，但不是这样的义务。看涨期权是买该资产或证券的权利；看跌期权是卖该资产或证券的权利。期权给买方以权利但不是义务，在特定的时期内（直到合约到期），按固定的价格（定约价），买进或卖出某一资产。由于资金的时间价值和房地产项目进度均在发生变化，不同时期的投资价值变化较大，在不同时期的投资权益价格就有很大差别。就期权定价之言，房地产项目（资产）期权的定价较为复杂，但仍可应用期权定价模型，对不同时期的投资价值定值，在股权投资之外，向投资商出售项目投资期权，实现风险转移和投资收益。

　　4.股权证券化型信托

　　委托信托投资公司发行信托基金，以信托基金持有项目公司的部分股权，或者进行增资扩股，信托基金从而控制和获得了项目公司的部分所有者权益，并以转让或受让股权作为保证，将资金投入到项目的建设开发中。信托计划届满，投资企业按照事先约定，对信托公司持有的股份溢价回购，这个溢价就构成了信托公司和相关投资者的共同收益。

　　2005年3月11日，国内首支“准”房地产投资基金——“联信-宝利”中国房地产信托投资基金一期公开发售。投资者认购金额达8515万元。该产品不指定用途、分期发行，资金运用的主要方向是：给房地产经营企业贷款、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房或住宅。信托资金收益主要来源是房地产企业贷款利息收入、房地产企业股权投资收益、房产转让与租赁收入。

　　三、混合型融资（包括各种金融创新）

　　1.私募融资

　　是指通过协商招标等非社会公开方式向特定投资人出售债券等方式进行的资本运作，包括股票或债券公开发行以外的各种组建企业时股权筹资和随后的增资扩股。目的是为了减少资金投入，在项目开发的不同阶段和权益价值体现的不同方式获得不同的收益，多阶段多形式实现投资收益。

　2.股权投资兼贷款（即投资银行业务中的夹层融资）

　　夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股,常常是对不同债权和股权的组合。投资者向项目公司注入资金，一方面项目公司需要就此支付利息（利率会比正常的银行利率略低），另一方面，投资者同时持有项目公司部分股权，在资金退出时享受股权的投资收益。但是，夹层融资交易结构复杂，其协议签署过程涉及借款者、抵押贷款投资人和夹层投资人三方，具体到股权的定值和利息的高低则需要视项目开发的资金成本和股权结构做进一步的分析。

　　3.在项目开发的初期引进专业的投资机构，由其占有项目公司的部分股权，锁定其拟购买的物业的权益，但放弃其他物业的权益。比如针对酒店项目，引进专业酒店投资机构，由其认购酒店部分物业，针对此部分该投资机构享有项目公司一定的股权比例，在物业移交时，该机构放弃项目公司的股权。

　　4.在项目开发前期，引进大型的专业投资机构，投资一定的资金，占有项目公司部分股权，约定在一定时期内（如12个月），该投资机构退出，投资公司保证以确定价格（溢价）回购其所拥有的股权。

　　5.财产信托受益权转让的方式，即项目公司以信托的方式将所开发的项目委托给信托公司，然后获得受益权，然后将一部分受益权向其他投资人出售。其他投资人购买的受益权为优先受益权，项目公司未转让的受益权为普通受益权。优先受益权投资人享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权，在投资人的全部收益和本金未全部支付前，普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配。信托公司开立信托专户，处置信托财产所得全部收入进入专户管理，优先用于向优先受益权投资人支付收益和本金。

　　对于小型的房地产企业，由于融资金额不大，大多为项目融资。因此，融资方案的设计较为简单，可以选择的融资工具也较少。对于大型的房地产企业来说，融资是一个系统工程，我们更愿意将其理解为房地产企业的资本运作，因为企业可以考虑使用多种金融工具，一种金融工具的运用会影响其他融资工具的运用，事实上，在实际运用中，企业也需要通过综合设计资产组合、融资方案、交易结构，实现多种融资手段并用。另一方面，企业总体发展战略的实现直接受到企业的融资战略能否成功实现的影响，投融资战略的设计和实施的过程则是一个“做实”企业总体发展战略的过程。

　　（作者系新华信正略钧策管理咨询公司顾问)

欢迎光临奇纳论坛 (http://kinasoft.com/bbs/)